에어비앤비를 통해 부업이나 소득을 창출하려는 사람들이 많아졌지만, 여전히 많은 이들이 “이거 불법 아니야?”라는 의문을 가집니다. 특히 한국에서는 숙박업 규제가 까다롭기로 유명하죠. 2025년 현재, 에어비앤비는 불법일까요, 합법일까요? 이번 글에서는 관련 법령, 허가 기준, 합법 운영 방법을 중심으로 에어비앤비의 ‘진짜 현실’을 알려드립니다.
에어비앤비, 왜 불법 논란이 있을까?
에어비앤비가 처음 국내에 들어왔을 때, ‘외국인만 이용 가능하다’, ‘일반 주택에서 숙박 운영은 불법이다’ 등의 이야기가 돌았습니다. 실제로도 어느 정도는 사실이었습니다. 한국의 현행법에서는 ‘숙박업’을 하기 위해 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 그렇지 않고 운영할 경우 불법 숙박업체로 간주되어 과태료 및 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.
에어비앤비는 전 세계적으로는 ‘공유 숙박 플랫폼’으로 운영되지만, 한국에서는 아직까지도 공유경제와 현행법 사이의 충돌이 존재합니다. 특히 주거용 오피스텔, 아파트 등에서 허가 없이 숙박 운영을 할 경우 이웃 민원, 신고, 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
또한, 다중이 이용하는 숙소의 경우 소방법, 위생법, 건축법 등의 요건도 충족해야 하므로, 단순히 방 하나를 꾸며 올린다고 해서 합법 운영이 되는 것은 아닙니다. 따라서 에어비앤비에 대한 ‘불법’ 인식은 전혀 근거 없는 이야기가 아니라, 실제 현실과 밀접한 문제입니다.
2025년 현재 에어비앤비 합법 운영 조건
2025년 기준으로 에어비앤비를 합법적으로 운영하려면 다음 세 가지 형태 중 하나에 해당해야 합니다.
- 외국인관광 도시민박업 신고
가장 일반적인 형태입니다. 주거용 건축물에서 외국인 대상으로 숙박을 제공할 수 있으며, 해당 주소지에 거주하는 ‘거주자’가 직접 신고를 해야 합니다. 단, 같은 공간에 거주하면서 운영해야 하며, 내국인 대상은 금지됩니다. - 한옥체험업, 농어촌 민박업 등록
전통한옥이나 농어촌 지역 주택을 활용하는 방식으로, 지역 제한은 있으나 내외국인 모두를 대상으로 합법적인 숙박 운영이 가능합니다. - 공유숙박 시범사업 또는 특구 지정 지역
일부 지역에서는 공유숙박을 활성화하기 위해 지자체가 시범사업을 운영하거나, 규제자유특구로 지정되어 내국인을 대상으로도 합법적인 에어비앤비 운영이 가능합니다.
※ 이 외에도 ‘생활형 숙박시설’로 허가된 건물에서는 일반 숙박 영업이 가능하지만, 해당 건물 자체가 이 용도로 승인받아야 합니다.
합법적으로 에어비앤비 운영하는 실전 전략
첫째, 지역 선택이 핵심입니다.
공유숙박이 허용되는 지역 또는 신고가 가능한 지역에서 시작해야 합니다. 서울 강남, 제주도, 부산 해운대 등은 일부 건물에서 합법적으로 운영 사례가 많습니다. 공유숙박 허용 지역 리스트는 관할 구청 또는 중소벤처기업부 홈페이지에서 확인 가능합니다.
둘째, 거주 요건과 동시 사용 조건 확인
외국인관광 도시민박업은 반드시 실제 거주하면서 운영해야 하며, 이를 위반하면 허가가 취소됩니다. 따라서 이 요건을 충족하지 못할 경우엔 다른 형태의 운영 방식(예: 합법 건물 임대)으로 접근해야 합니다.
셋째, 전문가 도움 활용
허가 신청, 사업자 등록, 숙소 인테리어, 촬영, 플랫폼 등록 등 초기 과정이 복잡하다면 숙박업 전문 컨설팅 업체나 에어비앤비 등록 대행사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 이들은 실제 운영 가능한 건물 리스트도 보유하고 있어 시행착오를 줄일 수 있습니다.
넷째, 세금과 수익 구조 설계
합법적으로 운영하면 수익 신고와 세금 문제도 함께 챙겨야 합니다. 부가세, 종합소득세, 임대소득세 등을 고려해 사업자 유형(간이/일반)을 선택하고, 장기적으로는 임대소득 + 숙박수익 구조를 병행하는 모델이 안정적입니다.
2025년 현재, 에어비앤비는 ‘조건부로 합법’입니다. 무허가로 운영하면 분명히 불법이며, 허가와 신고를 거쳐 규정을 지킨다면 충분히 수익성 있는 합법 부업이 될 수 있습니다. 시작 전, 반드시 지역 허용 여부와 운영 조건을 체크하고, 전문가의 도움을 받아 안전하게 시작하세요. 지금이 바로 규제 안에서 수익을 낼 수 있는 ‘기회’입니다.
